Como encontrar os melhores investimentos imobiliários?

À primeira vista, comprar um imóvel e obter retorno ao revendê-lo parece ser um bom negócio, usando como premissa uma informação simples: bom preço. Mas essa conta não fecha assim tão facilmente. Saber o preço exato de um apartamento exige conhecimento a respeito das transações de mercado, com base nas características desse imóvel. E o preço é só um dos componentes dessa equação financeira.

Mas, afinal, como encontrar os melhores investimentos imobiliários? A tecnologia é a resposta. E é aí que entra a ciência de dados – um instrumento imprescindível para ajudar investidores a tomar decisões na hora de comprar, reformar e vender imóveis.

Na ponta do lápis – calculando o retorno do investimento

Vamos supor que o investidor esteja interessado em comprar, reformar e vender um imóvel. Para calcular a TIR do imóvel, precisa estar atento a seis eventos: assinatura do contrato de compra (quando o investidor se compromete com a compra); registro da escritura de compra (ele se torna proprietário do imóvel); início da reforma; fim da reforma; assinatura do contrato de venda (se compromete com a venda); e registro da escritura de venda (transfere a posse do imóvel para o comprador).

Dá para entender melhor essas fases observando o gráfico abaixo:

Os fluxos de caixa de entrada e saída ocorrem justamente em torno desses eventos relacionados ao tempo: quando o investidor paga o sinal e a entrada; pagamento do restante do imóvel e despesas legais; custo da reforma; recebimento do sinal, da entrada referente à venda e pagamento da corretagem; e, finalmente, quando ele recebe o restante do pagamento e o custo de manutenção acaba.

Para compreender melhor o conceito de TIR, vamos usar um exemplo de fluxo de caixa. Neste cenário ilustrativo, o valor de compra é de R$ 500 mil; a reforma custa R$ 100 mil; o imóvel é vendido por R$ 650 mil e o condomínio é de R$ 1 mil. No momento da assinatura dos contratos de compra e venda é pago e recebido, respectivamente, um sinal de 10%.

Vamos supor que o registro da escritura ocorra um mês após a assinatura do contrato de compra; que a reforma comece após a assinatura da escritura e dure três meses; que o contrato de venda seja assinado dois meses após o início da reforma; e que a escritura de venda seja registrada um mês após a assinatura do contrato com o comprador – temos, então, um holding period (tempo entre a escritura de compra a escritura de venda) total de 6 meses.

O fluxo de caixa é representado no gráfico abaixo:

A partir desse fluxo de caixa, é possível chegar a um TIR mensal e convertê-la em uma taxa anual. Para nosso exemplo, isso resultaria em uma TIR anual de 19.6%.

E por que isso é importante? Para simplificar a comparação com diferentes tipos de investimentos ao representar o retorno que deverá ser obtido em um ano por meio desse tipo específico de investimento.

Reverso da medalha – os riscos envolvidos

Mas é claro que, para pescar uma boa oportunidade, é preciso olhar além do retorno financeiro de um investimento no mercado imobiliário. Existem imóveis, por exemplo, que podem não ser tão interessantes assim devido aos riscos embutidos.

Além do risco de variação de preço, a liquidez é um fator a ser considerado. Ou seja, o tempo até a venda do imóvel impacta os custos de carregamento de capital. Por isso, é importante quantificar o risco esperado de cada um dos imóveis.

Vamos voltar ao exemplo citado anteriormente. Imaginemos que, em vez de estimarmos uma venda em 6 meses, trabalhemos com os seguintes cenários.

  • 10% de probabilidade de vender em 4 meses
  • 15% de probabilidade de vender em 5 meses
  • 50% de probabilidade de vender em 6 meses
  • 15% de probabilidade de vender em 7 meses
  • 10% de probabilidade de vender em 8 meses

Com base nisso, é possível estimar cinco fluxos de caixa diferentes, com diferentes retornos (TIRs). Assim, o fluxo de caixa mais rápido (4 meses), implica em um maior retorno do investimento (37,7%). Já o fluxo de caixa mais lento (8 meses) implica em um retorno menor (12,8%). Dessa forma, além da noção de retorno, é possível ter uma noção do risco esperado.

A partir daí, é possível obter métricas a respeito do risco de liquidez. A métrica mais tradicional quando falamos de risco é o chamado desvio padrão, que mede a dispersão do retorno em relação à média. A interpretação é bem simples: quanto maior for o desvio padrão, mais incertos estamos sobre a rentabilidade – e, portanto, isso significa um maior risco.

É preciso lembrar, nesse processo, que tanto desvios para mais ou para menos são levados em conta nesse cálculo, ou seja, retornos acima ou abaixo da média. Claro que nenhum investidor se importaria com um retorno acima da média, não é mesmo?

Copo meio cheio? Pensando no pior cenário

Uma alternativa ao chamado desvio padrão é pensar no pior retorno possível, chamado de IaR (IRR at Risk). A abordagem é a mesma da metodologia Value at Risk (VaR), muito usada em finanças. O IaR permite mensurar o risco nos cenários mais extremos.

Em termos práticos, voltemos ao exemplo discutido agora há pouco. No pior cenário, a taxa de retorno para a venda de um imóvel em 8 meses é de 12,8%. A probabilidade de isso acontecer, como vimos, é de 10%. Portanto, há 90% de chance de o imóvel ser vendido antes, com uma TIR maior.

Temos, então, um IaR de 12,8%, com 90% de confiança. Ou seja, esperamos que o retorno deste imóvel seja de pelo menos 12,8% (se ele for vendido antes de 8 meses), com 90% de confiança. Se usarmos o mesmo raciocínio, podemos dizer que o IaR é de 15,6% (TIR se o imóvel for vendido em 7 meses), com 75% de confiança.

Além de todos esses cálculos, é preciso, por fim, considerar o alto custo de capital no Brasil para fechar, enfim, essa equação – a possibilidade de não bater o custo de capital, do cdi ou de algum outro benchmark, por exemplo.

Oportunidades – decisões mais ágeis e seguras

Como vimos, a dinâmica financeira de comprar, reformar e vender imóveis é complexa e precisa ser modelada com cuidado. Temos diversas incógnitas: preço de venda; tempo de reforma; e risco de liquidez; entre outros.

Nesse contexto, o emprego de análises financeiras mais avançadas e da ciência de dados permite identificar oportunidades de investimento que gerem o melhor retorno, ajustado pelo risco. Em outras palavras, trata-se de pesar na balança e calcular, com precisão, retorno e risco de investimentos no setor imobiliário.

É um exemplo de como a tecnologia pode tornar mais seguras, ágeis e simples as tomadas de decisão dos investidores interessados nesse universo.

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